Remont domu krok po kroku – plan, koszty, formalności

Planując remont domu należy się liczyć ze sporymi kosztami, a jeżeli przewidywane prace obejmują przebudowę – niekiedy również z formalnościami. Zdarza się bowiem, że kupujemy na rynku wtórnym dom, którego nie wszystkie parametry dokładnie nam odpowiadają i chcemy je dostosować do naszych potrzeb, a to wymaga zgody budowlanej. Wyjaśniamy, o czym należy pamiętać przed rozpoczęciem prac.

Remont a przebudowa

W świetle polskiego prawa budowlanego remont  oznacza „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.[1] Do takich robót należy m.in. wymiana instalacji grzewczej, docieplenie ścian zewnętrznych, tynkowanie elewacji, wymiana pokrycia dachu (bez zmiany jego kształtu) czy wymiana okien – w tych samych miejscach i o takich samych wymiarach. Zgłoszenia remontu dokonuje się w starostwie powiatowym w terminie do 30 dni od dnia planowanego rozpoczęcia robót. Urząd ma kolejne 30 dni na zajęcie stanowiska; jeżeli w tym czasie nie nadejdzie żadna odpowiedź, można przystąpić do remontu (tzw. milcząca zgoda).

Przebudowa oznacza „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.[2] Zatem przebudowa obejmuje m.in. wykonanie zupełnie nowej instalacji (np. gazowej), wymianę okien na większe lub wykonanie okien dodatkowych, zmianę kształtu i położenia dachu, dobudowę dodatkowej kondygnacji, itp. Takie zmiany wymagają uzyskania pozwolenia budowlanego.

Elewacja zewnętrzna

Jeżeli dom jest stary, zapewne trzeba będzie go docieplić od zewnątrz. Ocieplenie ścian murowanych wykonuje się ze styropianu. Zakładając, że docieplana powierzchnia wynosi 200 m2, trzeba będzie na materiały wydać około 5 tys. zł plus koszty robocizny. W przypadku domu drewnianego należy zastosować wełnę mineralną. Jej ceny są różne w zależności od parametrów i producenta, jednak ocieplenie wełną mineralną generalnie jest nieco droższe niż styropianem. Na ostateczny koszt izolacji składają się też materiały pomocnicze (siatka podtynkowa, klej, itp.).

Wymiana okien i drzwi

Wymiana stolarki okiennej jest konieczna co pewien czas ze względu na „pracujące” mury. Powoduje to tworzenie się nieszczelności, a w rezultacie ubytki ciepła. Dotyczy to zwłaszcza domów starych i długo nieremontowanych.

Trzeba będzie podjąć decyzję, czy wymieniamy okna na drewniane, czy plastikowe. Zarówno jedne, jak i drugie mają zalety i wady. Okna drewniane są solidniejsze i mniej podatne na deformację. Łatwo jest naprawić uszkodzenia ramy i przemalować na dowolny kolor. Niebagatelne znaczenie ma też aspekt ekologiczny – drewno jest surowcem naturalnym. Okna plastikowe są lżejsze, odporniejsze na wilgoć, nie wymagają regularnej konserwacji, a co najważniejsze – są o wiele tańsze od drewnianych. Niestety, uszkodzonych nie da się naprawić.

Podobnie co pewien czas należy wymienić stolarkę drzwiową. Do wyboru jest wiele rodzajów drzwi – stalowe, drewniane, stalowo-drewniane, ze szkłem weneckim, itp. Ceny są bardzo zróżnicowane, od kilkuset do kilku tysięcy złotych.

Wymiana instalacji

Jeżeli remontujemy stary dom, instalacje będą zapewne do wymiany. Przestarzała instalacja wodno-kanalizacyjna, a zwłaszcza elektryczna, może zagrażać zdrowiu, a nawet życiu. Stare instalacje trzeba całkowicie zdemontować i położyć nowe. Jest to spory wydatek, ale na bezpieczeństwie nie wolno oszczędzać. Ogólny koszt wymiany instalacji zależy od liczby punktów, tak elektrycznych (gniazdka, wyłączniki), jak i wodno-kanalizacyjnych (zlew, prysznic, spłuczka, bidet, umywalka).

Niektóre domy wymagają wymiany instalacji grzewczej. To dość znaczny wydatek; decydując się na ogrzewanie gazowe trzeba się liczyć z zakupem pieca i pełnego wyposażenia kotłowni, grzejników i rur. Całkowita wymiana wszystkich instalacji może pochłonąć nawet około 100 tys. złotych. Oczywiście wymagają one odbioru technicznego przez uprawniony personel.

Ściany działowe

Niekiedy, szczególnie nabywając dom na rynku wtórnym, decydujemy się na zwiększenie metrażu poszczególnych, przylegających do siebie pomieszczeń (np. salonu z kuchnią). Trzeba wówczas wyburzyć ściany działowe. Prace te generują sporo gruzu, dlatego przed ich rozpoczęciem warto zamówić wywóz odpadów budowlanych. Wywóz gruzu we Wrześni realizuje firma SKIP, która zajmuje się także jego przetwarzaniem i utylizowaniem.

Wyburzając ściany działowe zyskujemy nową organizację przestrzeni sprawiając, że dom będzie „oddychał”, a pomieszczenia zyskają nie tylko na metrażu, ale i na ustawności. Tam gdzie ściany działowe mają być zachowane, warto je wymienić na nowe, wykonane z materiału lepszej jakości (np. beton komórkowy H+H 12).

Wymiana dachu

Jest to duże przedsięwzięcie, tak pod względem pracy, jak i kosztów. Najczęściej wymienia się poszycie i pokrycie, bez wymiany więźby. Osobno kalkulowane jest usunięcie starego, co przy dachu z blachodachówki o powierzchni około 200 m2 daje kwotę około 4 tys. zł. Montaż nowego poszycia i pokrycia wyniesie – w zależności od użytych materiałów – około 20 tys. zł.

Jeżeli zdecydujemy się na montaż okien dachowych (zakładając, że w starym dachu ich nie było), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia budowlanego, bowiem zachodzi tu wspomniana wyżej przebudowa.

Wykończenie

Ostatnim etapem jest otynkowanie ścian i sufitów oraz malowanie (lub tapetowanie). Zakup nowych tynków gipsowych przy łącznej powierzchni ścian i sufitów około 500 m2 to kwota około 13 tys. zł. Należy do tego doliczyć koszt robocizny.

Może się zdarzyć, że po sporządzeniu kosztorysu koszt remontu przewyższy wartość domu. Dlatego przed jego zakupem konieczne jest dokładne sprawdzenie jego stanu, włącznie ze wszystkimi instalacjami. Warto pamiętać zawczasu także o dodatkowych aspektach organizacyjnych, związanych z pracami remontowymi, jak choćby kontenery na gruz czy w przypadku gdy jest to konieczne – przenośne toalety. Mimo, że wynajem jednych i drugich często jest dostępny od ręki, lepiej nie ryzykować i umówić termin wynajmu z wyprzedzeniem.

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, 1309, 1524, 1696, 1712, 1815, 2166, 2170, art. 3 p. 8

[2] Tamże, art. 3 p. 7a

Artykuł partnera

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *